Conselho Curador elimina restrição criada após mudança no teto do SFH e uniformiza regras para contratos antigos, intermediários e novos
O Conselho Curador do FGTS aprovou, em reunião extraordinária realizada nesta quarta-feira (26), a ampliação do uso do fundo de garantia para amortização, abatimento de parcelas ou liquidação de financiamentos imobiliários em toda a carteira ativa do mercado. A regra passa a valer para contratos assinados em qualquer período, desde que o valor do imóvel se enquadre no novo teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), fixado em R$ 2,25 milhões.
Fim de distorção criada pela mudança no teto
A decisão encerra um impasse regulatório aberto desde outubro de 2025, quando o governo elevou o limite do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Na transição, financiamentos firmados entre junho de 2021 e outubro de 2025 acabaram excluídos da atualização, o que impediu esses mutuários de utilizar o FGTS para imóveis acima do limite antigo.
A restrição provocou reação do mercado. Bancos e incorporadoras alertaram para o risco de judicialização e relataram um aumento expressivo nas reclamações de clientes. Segundo representantes do setor, muitos compradores recorreram às instituições financeiras e até ao Banco Central em busca de revisão do enquadramento.
Ajuste técnico na resolução destrava acesso
Para resolver a situação, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) propôs a inclusão de novos dispositivos na resolução que rege o uso do FGTS no crédito habitacional. A mudança autoriza o agente operador do fundo, a Caixa Econômica Federal, a permitir a movimentação dos recursos em todos os contratos enquadráveis no atual teto.
A proposta foi aprovada por unanimidade, eliminando a diferenciação entre períodos de contratação e criando um único parâmetro para todo o mercado.
Quem mais se beneficia com a medida
Com a padronização, financiamentos antigos, intermediários e recentes passam a obedecer ao mesmo limite de valor. O impacto tende a ser maior para famílias com renda acima de R$ 12 mil mensais, faixa que já vinha sendo contemplada pela ampliação do teto do SFH.
A atualização também reflete a valorização imobiliária observada em grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, onde o limite anterior deixou de representar a realidade de preços praticados.
Interesse dos bancos e efeito no crédito
Instituições financeiras vinham defendendo a equiparação como forma de reduzir o risco de inadimplência, acelerar a amortização dos contratos e ampliar a liquidez das carteiras de crédito imobiliário. Parte relevante desses financiamentos foi concedida acima do teto vigente à época, o que restringia o uso do FGTS por um grupo expressivo de mutuários.
Contratos antigos também entram na regra única
Até então, contratos firmados antes de junho de 2021 podiam ser reenquadrados no SFH após nova avaliação do imóvel, o que já permitia o uso do FGTS mesmo para financiamentos originalmente fechados fora do sistema. Com a nova decisão, esse público também passa a operar automaticamente sob o mesmo teto, simplificando o processo.
Critérios para uso do FGTS permanecem inalterados
Apesar da ampliação do alcance da regra, o Conselho Curador manteve os requisitos tradicionais para utilização do fundo:
Ter, no mínimo, três anos de contribuição ao FGTS, ainda que em empregos diferentes
Não possuir outro financiamento ativo pelo SFH
Adquirir imóvel urbano destinado à moradia própria
Respeitar o intervalo mínimo de três anos para nova utilização do FGTS em outra compra
