Mudanças no financiamento habitacional podem ampliar o acesso à casa própria e incentivar o mercado imobiliário
Com o objetivo de facilitar o acesso da classe média à casa própria, o governo federal está analisando um novo modelo de financiamento habitacional para imóveis de até R$ 1,5 milhão. A proposta, conduzida pelo Banco Central (BC), visa flexibilizar as regras atuais e aumentar a atratividade dos contratos corrigidos pelo IPCA, índice oficial da inflação.
O esboço da proposta já foi apresentado ao presidente Luiz Inácio Lula da Silva, que tem pressionado pela celeridade na aprovação do novo modelo, especialmente diante de sua queda na popularidade. O foco é garantir que a classe média consiga acessar recursos para a compra de imóveis, mesmo com a atual diminuição dos depósitos na poupança, principal fonte de financiamento habitacional.
Flexibilização no uso dos recursos da poupança
A primeira frente da proposta busca flexibilizar o uso dos recursos captados via poupança pelos bancos. Atualmente, 65% dos depósitos na caderneta são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, enquanto 20% ficam retidos no Banco Central como depósitos compulsórios, e os 15% restantes podem ser usados livremente pelos bancos.
O novo modelo sugerido prevê que os bancos recebam um “bônus” pela utilização de recursos da poupança no financiamento habitacional. Ou seja, a cada R$ 1 adicional emprestado para a compra de imóveis, o BC permitirá que a instituição financeira utilize o mesmo valor em qualquer aplicação financeira. A medida visa aumentar a oferta de crédito sem comprometer a rentabilidade dos bancos.
Correção dos contratos pelo IPCA e diversificação das fontes de recursos
Outra mudança significativa envolve a atualização dos contratos de financiamento, que atualmente são corrigidos pela TR (Taxa Referencial), um índice muito inferior ao das demais aplicações financeiras no mercado. A TR, atualmente fixada em 2,10% ao ano, é responsável por permitir juros mais baixos nos financiamentos imobiliários, o que contribui para tornar as prestações mais acessíveis.
A proposta do BC é substituir a TR por uma indexação aos índices de preços, como o IPCA, e introduzir um sistema de amortização mais flexível. Os contratos passariam a ter uma amortização maior no início, o que ajudaria a diminuir o impacto de grandes variações na inflação ao longo do tempo, especialmente durante a fase final do financiamento.
Com a vinculação dos financiamentos ao IPCA, os bancos poderiam diversificar ainda mais suas fontes de recursos, utilizando títulos indexados ao índice de preços. Isso também abriria o caminho para um possível fortalecimento do mercado secundário de crédito imobiliário, o que pode gerar mais liquidez para o setor.
Pressa do governo e expectativas para o mercado
Durante a reunião com o presidente Lula, realizada na semana passada, o BC apresentou a proposta com o objetivo de buscar uma solução rápida para o financiamento habitacional. Lula demonstrou urgência em resolver a questão, destacando a necessidade de garantir que as condições de financiamento sejam atraentes para a classe média, mantendo as taxas de juros controladas.
No entanto, os ajustes nas taxas de juros, principalmente em relação à Taxa Referencial, devem ser definidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), o que pode levar algum tempo. O modelo proposto é um reflexo de tentativas passadas de abrir mais espaço para o mercado financeiro no crédito imobiliário, mas enfrenta desafios, principalmente devido à alta carga de juros que caracteriza a economia nacional.
Impacto esperado no médio e longo prazo
Embora as mudanças no financiamento habitacional possam gerar benefícios imediatos, especialistas apontam que seus efeitos mais significativos devem ocorrer no médio e longo prazo. O aumento da participação do mercado financeiro e a diversificação das fontes de recursos podem impulsionar o setor imobiliário, além de proporcionar um alívio para as famílias na compra da casa própria.
A proposta do governo federal segue sendo analisada, e o BC afirmou que não comentará o tema até que uma decisão seja tomada. No entanto, a expectativa é que as reformas tragam uma mudança substancial no acesso ao crédito imobiliário e, eventualmente, ajudem a estabilizar o mercado, beneficiando milhões de brasileiros em busca de sua casa própria.
